投稿日：2025.12.31 最終更新日：2025.12.31
不動産オーナーが知っておきたい法人化の考え方｜相続時の税負担を見据えた活用ポイント
こんにちは。
税理士法人を母体に中小企業・資産家向けにサービスを展開するアイユーコンサルティンググループです。
年末が近づき、不動産オーナーの方から「法人化を検討したほうがよいのか」
「将来の相続を見据えると、どのような影響があるのか」といったご相談をいただく機会が増えています。
不動産賃貸業の法人化は、所得の帰属や資産の持ち方が変わるため、
相続時の税負担の考え方にも影響する可能性がある制度設計です。
本記事では、相続を見据えた視点から、不動産賃貸業の法人化について基本的な仕組みと考え方を整理します。
不動産賃貸業における「法人化」とは
不動産賃貸業の法人化には、主に以下の3つの方式があります。
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不動産所有方式
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サブリース方式
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管理委託方式
このうち、**相続を見据えた検討で選択されることが多いのが「不動産所有方式」**です。
不動産所有方式とは、個人が所有している不動産を法人へ譲渡し、
不動産の所有権そのものを個人から法人へ移転する方法をいいます。
この方式を採用すると、賃料収入は法人に帰属し、
個人ではなく法人の利益として計上されることになります。
土地は時価が高額になりやすく、資金調達や譲渡時の負担を考慮すると、
建物のみを法人へ譲渡し、土地は個人が所有したままとするケースが一般的です。
法人化の基本的な流れ（概要）
不動産所有方式による法人化は、概ね次のような流れで進みます。
1．法人の設立
2．建物取得資金の調達
3．個人から法人への建物譲渡
4．個人に借入残債がある場合は整理・返済
法人化は単なる名義変更ではなく、
資金調達・譲渡価格・その後の運営まで含めた設計が必要となります。
法人化の検討が進みやすいケース
一般的に、次のような状況の方は法人化の検討対象となることが多く見られます。
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不動産収入が一定規模以上ある（目安：年間900万円以上）
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将来の相続時の負担について不安がある
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親族への財産移転を計画的に進めたい
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法人運営（会計・決算・管理）に対応できる体制がある
ただし、すべての不動産オーナーに法人化が適しているわけではありません。
相続を見据えた法人化の主なポイント
① 個人財産の増加ペースを抑える考え方
個人で不動産賃貸業を行っている場合、
賃料収入から生じた手残り資金は個人財産として積み上がっていきます。
法人化を行うと、賃料収入は法人の利益として留保され、
個人の財産増加ペースを抑える構造となります。
結果として、相続時点での個人財産の規模に影響を与える可能性があります。
② 親族への所得配分という選択肢
設立した法人に配偶者や子どもを役員として迎えた場合、
役員報酬として所得を分散させることが可能となります。
役員報酬は給与所得となるため、
給与所得控除などが適用される点も考慮されます。
この仕組みは、親族間での収入配分を整理する手段の一つとして検討されることがあります。
③ 土地評価の考え方が変わる点
法人化の前後で、土地の評価区分が変わるケースがあります。
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法人化前：貸家建付地
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法人化後：貸宅地
一定の要件を満たす場合には、
小規模宅地等の特例（200㎡まで50％評価減）の適用余地も検討対象となります。
評価方法の違いにより、
相続財産全体の評価額に影響が生じる可能性があります。
法人化に伴う主なデメリット
法人化にはメリットだけでなく、注意すべき点もあります。
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登録免許税・不動産取得税などの移転コスト
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法人設立にかかる費用や事務手続き
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法人運営に伴う会計・決算・申告コスト
法人化は「一度行えば終わり」ではなく、
継続的な管理とコストを伴う選択である点を理解しておく必要があります。
法人化を進める際の注意点
① 短期的には不利に見えるケースもある
個人から法人へ建物を譲渡する際は、原則として時価での譲渡となります。
その結果、譲渡直後は一時的に個人財産が増加したように見えるケースもあります。
法人化による効果は、
一定期間を経て徐々に現れてくる中長期的な視点での判断が重要です。
② 法人の株主構成にも配慮が必要
不動産オーナー本人が株主となって法人を設立すると、
その法人株式が将来の相続財産に含まれることになります。
はじめから将来の相続人を株主とする設計により、
相続時の整理を見据えた形とするケースもあります。
まとめ
不動産賃貸業の法人化は、
将来の相続を見据えた資産管理の一つの選択肢です。
ただし、収入規模・家族構成・資産内容によって、
適否は大きく異なります。
法人化の可否は、
相続・不動産・法人税務を横断的に把握したうえで判断することが重要です。
不動産の法人化や相続に関するご相談は、
アイユーコンサルティンググループまでお気軽にお問い合わせください。
