相続税路線価の基礎知識を解説!計算方法や調べ方を知ろう

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相続税路線価の基礎知識を解説!計算方法や調べ方を知ろう

身内が亡くなった際に相続する財産の中には、預貯金だけでなく土地が含まれる場合があります。相続が発生して財産の洗い出しをしている方や相続税対策をする予定がある方の中には、土地の評価額の確認方法が気になる方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、相続税路線価の見方や計算方法について解説します。土地は相続財産の中でも評価が難しい分野です。相続税路線価に関する知識を深めることで、土地の評価額の計算方法を理解できるでしょう。

相続税路線価とは、相続税の計算において土地の評価額を割り出す際に使用する道路の価格です。路線価を用いれば、主要な道路に面した土地の評価額を計算できます。

相続する財産の中に自宅や事業所といった土地が含まれる場合、相続税路線価を用いて評価額を計算する必要があるでしょう。ただし、土地の形状や状態によっては「補正」も適用するため、評価額を正確に割り出すのは難しいといわれています。

土地の評価額の計算に用いる公的な土地の価格は、全部で4種類です。相続時には「相続税評価額」、固定資産税を納める際には「固定資産税評価額」と、目的ごとに参考にする価格が異なります。4つの評価は似ていて混同する恐れがあるため、それぞれについて事前によく確認しておきましょう。

国土交通省が決める公示価格

国土交通省が全国の「標準値」について公表している土地の価格が「公示価格」です。公示価格は、相続税路線価や不動産の売買価格を決める際の基準となります。詳細は以下の通りです。

決定機関 国土交通省
基準日 毎年1月1日
発表時期 3月中旬~下旬
公示価格に対する価格水準 100%
内容 都市計画区域である「標準地」1平方メートル当たりの価格

都道府県が決める基準地価

全国の約2万地点の「基準地」を対象に評価し、都道府県が定めた土地の価格が「基準地価」です。公示価格と似ているものの、異なる部分もあり、公示価格の補足のような役割があるとされています。公示価格との違いと基準地価の詳しい内容は以下の通りです。

【基準地価と公示価格の違い】

公示価格 基準地価
鑑定する不動産鑑定士の数 2人以上 1人以上
評価の対象 都市計画区域内のみ 都市計画区域外も含む

【基準地価の内容】

決定機関 都道府県
基準日 毎年7月1日
発表時期 9月上旬~中旬
公示価格に対する価格水準 100%
内容 「基準地」1平方メートル当たりの価格

市町村が決める固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市町村が決める土地の価格です。自宅や畑を持っている場合、「固定資産」に対して税金がかかります。この税額を計算する際に基準となるのが、固定資産税評価額です。

決定機関 市町村
基準日 毎年1月1日(3年ごとに評価替え)
発表時期 4月上旬
公示価格に対する価格水準 70%
内容 固定資産税や不動産取得税を計算する際の基準となる価格
固定資産になるもの 畑、宅地、山林、牧場、住宅、店舗、倉庫、償却資産など
固定資産にならないもの 自動車、無形固定資産、(観賞用や興行用は除く)、美術品など

国税庁が決める相続税評価額

国税庁が定める価格で、相続財産の評価額を計算するときに利用します。「路線価」といえば相続税評価額を指すのが一般的です。主要道路に面している土地は路線価を元に土地の評価額を割り出し、路線価がない地域は倍率方式を用います。

決定機関 国税庁
基準日 毎年1月1日
発表時期 7月上旬
公示価格に対する価格水準 80%
内容 相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格

相続税評価額を用いた土地の評価方法は2種類で、市街地にある宅地は「路線価方式」、路線価がない郊外や農村部の宅地は「倍率方式」を使用します。また、自宅用の宅地以外は計算方法が異なることにも注意しましょう。ここでは、それぞれの詳しい計算方法について解説します。

評価単位は1区画

路線価は道路ごとに価格が設定されており、路線価図に記載されている数字は「1区画=1平方メートル」当たりの金額です。1坪当たりではない点に注意しましょう。また、価格は千円単位で表記されています。土地の評価額は面積によって変わるため、相続税評価額を確認する際は保有している土地の大きさを事前に調べておくとよいでしょう。

市街地は路線価方式

市街地にある宅地は路線価方式で評価額を計算します。計算式は「評価額=路線価×土地の面積」です。

路線価図の道路上には「150A」といった表記があります。路線価は千円単位であるため、「1平方メートル=15万円」です。土地が面している道路の路線価に面積をかければ、評価額が割り出せます。具体的な数字を用いた計算方法は以下の通りです。

  • 路線価:100A(10万円)
  • 土地の面積:250平方メートル
  • 宅地の評価額:10万円×250平方メートル=2,500万円

郊外や農村部は倍率方式

路線価が公表されているのは主要地域のみです。したがって、路線価のない郊外や農村部では、倍率方式を使用します。計算式は「評価額=固定資産税評価額×倍率」で、路線価方式に比べると、計算式自体に複雑さはありません。倍率は国税庁のホームページで確認できます。具体的な数字を用いた計算方法は以下の通りです。

  • 固定資産税評価額:3,000万円
  • 倍率:1.1倍
  • 宅地の評価額:3,000万円×1.1=3,300万円

土地の利用状況と計算式

相続した土地は必ずしも自宅用の宅地として利用しているとは限りません。中には、借地や貸宅地もあるでしょう。土地の評価額は利用状況によって変わるため、注意しなければなりません。具体的な計算方法は以下の通りです。

【借地権がある場合】
・利用状況:人から土地だけ借りている
・ケース:路線価が100E(10万円)、面積が200平方メートル、借地権割合が50%
・計算式:借地権の評価=自用地評価額×借地権割合
・評価額=10万円×200平方メートル×0.5=1,000万円

【貸宅地の場合】
・利用状況:借地権が設定されている土地(人に貸している土地)
・ケース:路線価が200E(20万円)、面積が500平方メートル、借地権割合が50%
・計算式:自用地評価額×(1-借地権割合)
・評価額=20万円×500平方メートル×(1-0.5)=5,000万円

【貸家建付地の場合】
・利用状況:自分で所有する土地に自分で建物を建て、その建物を貸している土地
・ケース:路線価が250E(25万円)、面積が400平方メートル、借地権割合が50%、借家権割合が30%、賃貸割合が60%
・計算式:自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
・評価額=25万円×400平方メートル×(1-0.5×0.3×0.6)=9,100万円

土地の評価額を調べる際には、路線価図を確認しましょう。ただし、路線価図に書かれているのは「100A」といった数字やアルファベットで、何も知らずに見ても理解するのは難しいでしょう。ここでは、路線価図の見方のポイントを2つ紹介します。

路線価図の簡単な調べ方

路線価図は、国税庁のホームページの「財産評価基準書」で確認できます。都道府県のマップから調べたい土地の住所地をクリックすると、自分が所有している土地が面している道路の価格が分かるでしょう。

また、一般財団法人資産評価システムセンターが作成した「全国地価マップ」でも調べられます。公的機関が作成したマップではありませんが、4種類の土地の評価情報を見られるため、他の評価方法による価格も一緒に確認したいときに便利す。

ポイント1.自分の土地なら数字を見る

調べたい土地の路線価図が出てきたら、所有する土地の接している道路に書かれている数字を確認します。記載されている数字は千円単位です。「300D」などと出てくるので、数字に1,000をかけて計算すると1平方メートルあたりの評価額が分かります。

土地全体の評価額は、所有している土地の広さや補正率の修正を加えて計算しましょう。なお、自分の土地に自分で建物を建てて住んでいる場合、借地権割合を加味する必要はありません。

ポイント2.借地はアルファベットも重要

借地や貸宅地、貸家建付地の場合、数字の後ろのアルファベットも確認しましょう。アルファベットが示しているのは借地権割合です。借地の評価額は「自用地評価額×借地権割合」で求めますが、借地は「自由に利用できない=利用しにくい土地」と見なされるため、評価額が下がります。アルファベットごとの借地権割合は以下の通りです。

アルファベット 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

土地は正方形や長方形のような整った形ばかりではありません。「出入口が狭い」「形が整っていない」といった使いにくい土地の場合、補正をして評価額を減額します。したがって、実際の評価額を求める計算式は「路線価×土地の面積×補正率」です。複数の補正を適用しても問題ありません。ここでは、路線価補正を6種類紹介します。

奥行きが長い土地には奥行価格補正

一般的な土地に比べ、奥行きが極端に長かったり短かったりする土地に適用するのが「奥行価格補正」です。

 奥行価格補正率は、奥行距離や地区区分により異なります。例えば、奥行きが4メートル未満の土地の補正率は、ビル街地区が0.80、普通住宅地区が0.90です。一方、88メートル以上92メートル未満という奥行きの長い土地になると、ビル街地区の1.00に対し普通住宅は0.81と評価額が低くなります。なお、補正率の範囲は0.80~1.00です。

地区区分は路線価図に記載があり、「100A」といった数字とアルファベットを囲う記号の形で確認できます。

整った四角形でない土地は不整形地補正

土地の形が不ぞろいな場合、土地として利用しにくいため、不整形地補正を加え評価額を減額します。

補正率として用いるのは、土地の不ぞろいな部分の割合を示す「かげ地割合」です。かげ地割合は「(想定整形地の面積-不整形地の面積)÷想定整形地の面積」の式で求めます。なお、補正率の範囲は0.60~1.00です。

間口部分が狭い土地は間口狭小補正

道路に接している間口部分が狭い土地に適用するのが「間口狭小補正」です。間口の狭い土地は、少し奥まった場所に多く見られます。間口が狭い土地は利便性が悪いと考えられており、特に、中小工場地区や大工場地区では土地の評価額を最大2割減額可能です。

利用しにくい土地には奥行長大補正

間口が狭いことに加えて、土地の奥行きが長くても利用しにくいと考えられるため、「奥行長大補正」を適用して評価額を減額します。奥行長大補正を適用できるのは、「奥行距離÷間口距離」が2以上になる場合のみです。条件を満たす場合には、最大1割評価額を減額できます。

広大な土地には規模格差補正率

極端に広い土地には「規模格差補正率」を適用します。三大都市圏とそれ以外の土地で、適用条件が異なるため注意が必要です。三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外は1,000平方メートル以上の土地に適用されます。

土地に崖を含む場合はがけ地補正

土地の一部が崖になっている場合や斜面に家が建っている場合に適用するのが「がけ地補正」です。崖を含む土地は建物を建てにくいと判断され、評価額が下がります。適用する際は、崖のある土地の方位と「崖部分の面積÷全体の面積」で求められる「がけ地割合」を求めましょう。補正率の範囲は0.53~0.96です。

「崖が北東にあり東西南北の4方向に一致しない」「2方向が崖になっている」といった場合は計算が複雑になるため、難しいときは税理士に相談しましょう。

利用しにくい形状の土地は評価額を減額できる一方、土地の利便性が良い場合には「加算補正」を適用し評価額を上げます。例えば、道路に面している部分が広いほど使い勝手が良くなるでしょう。ここでは、角地や2つの道路に挟まれている土地に適用される加算補正について解説します。

二方路線影響加算

土地の正面と裏面が道路に接している場合に適用するのが「二方路線影響加算」です。一方向からしか道路に出られない土地に比べて利便性が高いため、加算して評価額を調整します。補正率の範囲は0.02∼0.07です。中には、一部分だけが裏面の道路に接している土地もあるでしょう。このような場合には、加算率の減額が可能です。

側方路線影響加算

「側方路線影響加算」は、角地や複数の道路に面していて利用しやすい土地に適用する補正です。土地の正面と側面に道路が接している場合に適用します。なお、路線価の高い道路に面しているほうが正面です。

複数の道路と接している場合、二方路線影響加算率と側方路線影響加算を組み合わせて評価額を計算します。自分で評価額を求めるのが難しい場合には、税理士に相談するとよいでしょう。

土地の評価額を正確に割り出すのは簡単な作業ではありません。計算式や適用条件を確認しながら、土地の計測方法にも不備がないよう努める必要があります。以下は、アイユーコンサルティングで実際に扱った事例です。

【事例】
・前提:売却が困難な土地を保有しているが、相続税評価額は高い
・通達に基づく評価額:5,000万円
・鑑定した評価額:2,000万円
・結果:鑑定評価を検討することで、3,000万円の評価額圧縮に成功

アイユーコンサルティングでは、不整形地や建物の建設が難しい土地のような個別要因による影響に配慮しながら、鑑定士と連携し相続財産の評価額を導き出します。土地の相続でお悩みの方は、ノウハウが豊富で相続に強いアイユーコンサルティングにお任せください。

相続税評価額は路線価に基づいて割り出します。路線価図は、国税庁のホームページから確認可能です。また、評価額を計算する際には土地の利用状況や形状、利便性によって、借地権割合や補正も加味する必要があります。土地の相続税評価額を自分で計算するのは難しいと感じる方がほとんどでしょう。

相続に強い税理士法人アイユーコンサルティングであれば、鑑定士と連携し個人の状況に合わせた評価額を鑑定できます。自宅にいながら相談できる「WEB面談」も実施しているため、相続税評価額が気になる方や質問がある方は、いつでもお気軽にご相談ください。日本全国、対応可能です。

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